Meer aanbod brengt rust op de woningmarkt

Gemiddelde koopwoning blijft net onder de vijf ton
De gemiddelde koopwoning werd in het derde kwartaal van 2025 verkocht voor € 496.000. Daarmee ligt de prijs iets lager dan een kwartaal eerder (–0,9%), maar nog altijd ruim 4,8% hoger dan vorig jaar. Dat klinkt als een klein verschil, maar is een voorzichtige trendbreuk met de extreme stijgingen van de afgelopen tijd.

De prijsstabiliteit komt vooral doordat het aanbod flink is toegenomen. Er zijn simpelweg meer woningen te koop, waardoor kopers meer keus hebben en verkopers realistischere prijzen hanteren. Daarbij speelt mee dat er relatief veel betaalbare woningen op de markt komen, vaak voormalige huurwoningen of appartementen met een lager energielabel. Die drukken het gemiddelde verkoopbedrag met zo’n tienduizend euro.

Meer woningen op de markt
Nog nooit sinds 2008 kwamen er in een derde kwartaal zoveel woningen te koop, namelijk 46.000 stuks. Tegelijkertijd werden er ongeveer 41.800 woningen verkocht, bijna twintig procent meer dan een jaar eerder. Ondanks dat grotere aanbod blijft de vraag dus sterk.

Aan het eind van het kwartaal stonden er ruim 31.700 woningen te koop. Dat is veel meer dan vorig jaar, maar nog altijd niet genoeg om van een ruime markt te spreken. De zogeheten krapte-indicator van de NVM komt uit op 2,3. Dit betekent dat een koper gemiddeld uit iets meer dan twee woningen kan kiezen. Een evenwichtige markt ligt pas rond een score van 5.

Kopers krijgen iets meer lucht
Het grotere aanbod is vooral zichtbaar bij appartementen en tussenwoningen. Appartementen zijn populair. Maar liefst één op de drie verkochte woningen is inmiddels een appartement, waar dat vorig jaar nog één op de vier was. Vooral starters profiteren daarvan, want die vinden weer vaker iets binnen hun budget.

De gemiddelde verkooptijd ligt op 29 dagen, wat betekent dat huizen nog steeds razendsnel van eigenaar wisselen. Tussenwoningen zijn het snelst verkocht (gemiddeld binnen 25 dagen), terwijl vrijstaande huizen iets langer te koop staan. Dat laatste komt doordat de prijzen daar de afgelopen tijd juist het hardst zijn gestegen.

Regionale verschillen worden groter
De prijsontwikkelingen lopen flink uiteen per regio. In de Randstad is de stijging beperkt gebleven tot zo’n 6%, en in Amsterdam daalde de gemiddelde verkoopprijs zelfs licht (–0,3%). In minder stedelijke gebieden, zoals delen van Friesland, Drenthe en Zeeland, zijn de stijgingen juist bovengemiddeld: soms tot wel 12%. Daar speelt mee dat woningen nog relatief betaalbaar zijn, waardoor meer kopers er een kans wagen.

Stabiele vraag naar nieuwbouw, maar minder aanbod
Op de nieuwbouwmarkt is het beeld gemengd. De belangstelling van kopers blijft goed, maar het aantal nieuwe projecten daalt. In het derde kwartaal werden 7.200 nieuwbouwwoningen in verkoop genomen, een stuk minder dan het kwartaal ervoor. Verkocht werden 6.950 woningen, wat ongeveer gelijk is aan eerdere periodes.

De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw steeg licht naar € 491.000, maar achter die cijfers schuilt een opvallende trend: de woningen worden kleiner. Nieuwbouwappartementen zijn gemiddeld nog maar 73 m² groot, terwijl dat vier jaar geleden bijna 100 m² was. De prijs per vierkante meter stijgt daardoor stevig, tot rond de € 5.700. Daarnaast kampen kopers van nieuwbouwwoningen met langere bouwtijden, hogere overbruggingskosten en strengere regels zoals een zelfbewoningsplicht.

Voor woningeigenaren laten de cijfers een verdeeld beeld zien. De waarde van de meeste huizen blijft stabiel of stijgt licht, maar het verschil tussen goed en matig onderhouden woningen groeit. Een energiezuinige woning met moderne afwerking verkoopt nog altijd snel, terwijl oudere huizen wat langer te koop staan.